Nordnes fremdeles svært populært

Boligprisene i Bergen sank med 6 prosent i fjor, men har hele 3,9 prosent vekst i januar.

Før i fjor, må vi helt tilbake til 2013 for å se en nedgang i boligprisene, og før det, tilbake til 2008, da det var et større fall.

At fjoråret ble annerledes enn mange hadde spådd, viste seg da året var omme. Boligprisene hadde økt jevnt og trutt med vel 3 prosent i året, og de fleste trodde på fortsatt vekst. Men 2017-tallene viste at boligprisene sank med 6 prosent i Bergen. I sentrum var prisfallet noe større, her sank boligprisene med 6,4 prosent. Hele fallet ble tatt i andre halvår.

Så hva vil skje i 2018? Vil prisene synke, eller er det en snuoperasjon på gang?

Meglerforetakene er ikke helt enige, men flere spår en svak nedgang i prisene.

Sjefsøkonom i Sparebanken Vest, Jørgen Gudmundsson, tror på en fortsatt nedgang i boligprisene i 2018, men tror det vil snu til påske.

– Arbeidsledigheten faller, vi har økende grad av jobbtrygghet og vi forventer en sterkere lønnsvekst i år. Norsk økonomi går altså bedre, og dette vil typisk dra opp boligprisene etter hvert. Vi må bare få unna den store mengden usolgte boliger først, sa Gudmundsson nylig til BT.

I fjor var det i desember boligprisene fikk det største fallet, og sank med 2,2 prosent. Det høye tilbudet er mye av forklaringen, mener Dag Jonny Johannessen i DNB Eiendom.

– Vi har hatt en betydelig økning i tilbudssiden siden i våres og bare i desember ble det lagt ut 52,5 prosent flere boliger til salgs enn tilsvarende måned i fjor. Det er ingen tvil om at det høye utbudet påvirker prisutviklingen negativt, sier Dag Jonny Johannessen.

Med et høyt antall boliger i markedet, øker også salgstiden. I desember var gjennomsnittlig salgstid i Bergen 50 dager. Han spår et prisfall på rundt tre prosent i 2018, men medgir at det i dagens marked er vanskelig å gi en eksakt prognose.

Bransjeforeningen for eiendomsmeglingsforetak, Eiendom Norge, sin prognose for det norske boligmarkedet i 2018 er en nedgang på 1 prosent.

– Vi forventer en nedgang i de nominelle prisene i flere av de store byene i Norge og i sum gjør dette at vi venter en svak nedgang i boligprisene i landet under ett i 2018. Den store tilbudssiden i boligmarkedet i mange deler av landet tilsier at den normale januar-effekten med en sterk vekst i boligprisene vil bli vesentlig mer moderat, og at utviklingen i første halvår for øvrig vil bli svak. Siden mesteparten av boligprisprisveksten normalt tas ut i første halvår, tilsier det en svak boligprisutvikling i året under ett, sa administrerende direktør Christian Vammervold Dreyer i Eiendom Norge i desember.

Vanskeligere for unge

I Strandgaten holder Garanti Eiendomsmegling til, og daglig leder Asbjørn Myrstøl er klar på hva han mener skapte prisfall på boliger i fjor. 1.  januar 2017 ble boliglånsforskriften innført. Den er foreløpig satt til å gjelde til 30.06.2018.

– Første halvår i fjor hadde en tilnærmet normal prisvekst. Men i andre halvår var det prisfallet begynte. Da så vi virkningene av boligforskriften, som stiller krav om blant annet 15 prosent egenkapital ved kjøp av bolig. Dette medfører at mange unge ikke får lån til sin første bolig, og markedet strupes i bånn. Vil du kjøpe en bolig til 2 millioner, må du da ha egenkapital på 300 000 kroner. Det er veldig få som har det.

Han som har en ettroms, får ikke solgt den og kjøpt en toroms, og han med toroms får ikke solgt den og kjøpt en treroms. Det er dette som er hovedproblemet. Da får man ikke så lett omsetning på de minste boligene, og dette forplanter seg oppover i systemet. Etterspørselen går ned, mens tilbudet forblir det samme, og faktisk øker. Det er også leiligheter som har hatt størst prisfall, forklarer Myrstøl. Dette fordi de fleste unge som er rammet er i dette markedet, naturlig nok.

Boligforskriften ble innført for å dempe et hett boligmarked og også for å begrense husholdningenes gjeldsvekst.  Mens det var i Oslo behovet var størst. Der ble kravet til egenkapital satt til 40 prosent ved kjøp av bolig nummer to. Til sommeren skal Boligforskriften opp til vurdering, og da er det mange som følger spent med om regjeringen velger å videreføre ordningen, eller at den opphører.

Oslo behov i hele landet

– Vi skuler til Oslo, og så blir plutselig Oslo hele landet. Denne forskriften er det ikke behov for i resten av landet. Nedbemanninger og fraflytting av utenlandsk arbeidskraft gjør at vi har en negativ befolkningsvekst her i Bergen. Jeg håper forskriften ikke blir videreført til sommeren. Hvis man absolutt vil begrense folks låneopptak, bør man muligens starte med den frie tilgangen av forbrukslån til skyhøye renter. Dette har meglerforbundet vårt meldt inn, men da blir det jo stilt spørsmål om vi mæler vår egen kake, eller om snakker vi folkets røst, sier Myrstøl, og legger til:

– Den norske modellen er slik; Du går på skolen, og de flinkeste jobber ved siden av og sparer i BSU. Du kommer ut av skolen, får en jobb og en plass å bo. Hvert år så stiger boligmarkedet omkring tre prosent. Da får man med seg de pengene underveis med tre prosent vekst av verdien på boligen hvert år. De som gjorde dette for tre år siden, gjorde alt riktig, de. Men så skiftet vi plutselig rammevilkår i fjor og boligkjøperen blir satt tilbake tre år. De som skulle fått økt sin egenkapital, mister denne, og markedet stoppet litt opp. Det er ikke forutsigbarhet. Og det er veldig uheldig for de som har gjort alt riktig, mener Myrstøl.

Ser lysere ut nå

Nå i januar ser det atskillig lysere ut. Men det er mange usolgte boliger på markedet som er tatt med fra fjoråret.

– Vi har 41 boliger med oss inn fra i fjor, fra 2016 hadde vi seks. Slik er det hos alle meglerne. Dog har vi solgt veldig mange av disse ut allerede nå i januar så det er en større pågang av boligkjøpere der ute nå. Men alt på Nordnes har vi solgt unna ganske hurtig. Her vil normalt markedet stige først og falle sist.  Men det er alltid på våren det selges flest boliger. Jeg tror ikke markedet blir veldig hissig frem mot sommeren, dog har vi fått en flying start i januar, men at en liggetid på 50 dager er forbi er jeg helt sikker på. Så til dere på Nordnes, det går helt greit å selge boligen i vår og prisene er fortsatt gode her ute. Her kommer også alltid godt med folk på visningene.

Skal jeg anslå hvordan prisene utvikler seg i år, blir det en prisoppgang på 2-3 prosent året under ett. Tror ikke det blir mer enn det. Det snakkes som renteøkning, men arbeidsmarkedet har bedret seg. Det har heller ikke vært så verst omsetning her i sentrum. Og et boligkjøp er en langsiktig investering, så kjøperne kan ikke se bare på ett år, og over tid har det vist seg at boligkjøp er en god investering

Seks prosent ned på et år er ikke noe krakk, og det er mindre enn de to siste års vekst. Nå har jo januar tatt inn igjen over halvparten, sier Myrstøl.

Trenden er å bo mindre

Vi bor mindre og mindre. Det viktigste for folk er hvor de bor.

– Det er en trend at vi bor mindre. Vi vil bo der vi vil bo. Prisene på bolig stiger mer enn lønnen, og da må man gå ned i størrelse. Boligkjøpere starter med; Hvor vil vi bo og så hvor mange soverom de vil ha? Urbaniseringen kommer også til Bergen, vi ser det fra de store byene. De fleste har mindre tid og derav mindre besøk hjemme i ukedagene. Flere samles på de mange koselige kaffebarene, gjerne på lørdagen. Ingen må organisere noe og de kan komme og gå når det passer seg slik.  Undersøkelser viser at flere enn før vil bo i leilighet.  Folk er travle og prioriterer heller en helgetur til London enn å ligge i hagen i åtte timer. Vi vil ha det lettstelt, forteller Myrstøl, som legger til at de har langt flere solgte leiligheter på Nordnes i 2017 enn 2016.

– Ja, flere har oppdaget oss som megleren her ute og det har jo litt med både kunnskap og tilhørighet. Og vi ønsker selvsagt enda flere. Vi holder til like ved Nykirken. Vi ønsker å være dyktige rådgivere for boligselgere. Våre gode råd er gratis. Og jeg kan ikke skjønne at ikke alle vil bo her på Nordnes, det er jo en sånn fantastisk bydel. Og byens fineste gate blir til i disse dager, like utenfor vinduet mitt. Ta en tur nedom,  jeg holder kaffen, smiler den daglige lederen fra de nyoppussede lokalene i Strandgaten.

Her kan du lese Eiendom Norges boligstatistikk for januar 2018 (pdf)